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浅谈物业管理中电梯的维修保养工作

浅谈物业管理中电梯的维修保养工作
 

摘 要:本文阐述了物业管理中高层建筑日常电梯的维护和保养,以及排除故障的方法。除了具备丰富的专业知识外,更重要的是细致、耐心、善于钻研,不断积累经验,才能保障业主的生命和财产安全。
关键词:物业管理 电梯 维修保养 浅谈
随着社会的发展,文明的进步,人类的居住办公环境越来越趋向于高层建筑,随之而来的是对电梯的依赖性越来越强。电梯的维护与保养、延长使用寿命、及时排除故障等问题也就摆在物业公司的面前。虽然大部分物业公司对于电梯的管理仍然倾向于电梯维保公司,签订维保合同,但从安全性与及时性考虑,必须在日常工作中加强对电梯的维护保养,电梯出现故障就要对故障进行处理。
电梯是危险性较大的特种设备,其维修、保养有着严格的要求。我国《特种设备安全监察条例》明确了“电梯的日常维护保养,必须由依照本条例取得许可的安装、改造、维修单位或者电梯制造单位进行。”可见,电梯从业活动受到了相关法规的制约。就目前市场情况看,电梯的维保单位主要有:一是电梯制造商直属的维保公司:二是电梯制造商委托的维保公司;三是专门从事电梯安装、维护的公司;四是规模较大的个别物业管理企业,面向辖管楼盘电梯的维保,依照《特种设备安全监察条例》取得自保资质认可,而组建的电梯维保部门。那么,作为物业管理企业,在目前激烈竞争的电梯市场中,面对五花八门的电梯维保单位,选择怎样的电梯公司来维修保养电梯是关键。一旦在这方面选择失策,电梯维保的及时有效性、安全可靠性就很难保证,将使物业公司的管理水平大打折扣,甚者招惹业主揭竿炒物业管理企业的残局。实际上,不管是哪种性质的电梯维保公司,维保市场的运作都有一个共同的运营成本,价低有价低的维保方式,充其量也只能做个表面功夫,或者在更换零件维修时掠取电梯配件差额。所以,便宜莫贪!资质、信誉、娴熟的技术、配件的跟踪,才是物业管理企业选聘电梯维保公司的主要考虑因素。
物业管理企业把电梯委托给专业电梯公司维保,并非撒手不理。因为,一般来说,电梯公司也只不过每月做 2—3次的电梯维保(特殊除外),而大量的日常管理还是落在物业管理企业。物业管理企业应当搞好内部与安全有关的规章制度建设,从制度上确保特种设备使用环节的安全,并做好至少每周1次的电梯自检,并记录。物业管理企业也可通过小区的文化建设,大力开展宣传教育活动,倡导爱护、保护公共设施设备。让乘客文明乘梯,不在轿厢内乱涂、乱画。教育乘客在乘梯时不乱按方阔按钮。例如要往上乘梯就不要上、下按钮都按,以减少电梯应答次数,从而缩短电梯运行时间,起节能作用。让业主明白,自己既是电梯的使用者,也是电梯费用的”埋单者”。摆明了利害关系,有利于物业管理。 通过加强物业管理企业员工的培训,普及电梯使用知识。特别是应加强电梯困人的应急处理能力训练。有条件的,可选派部分人员参加电梯操作证考证,持证上岗,直接实施应急救援工作。
电是电梯等各种设备工作的动力,建筑物是电梯等各种设备使用的地方,物业管理公司对于设备的正常安全运行负有不可推卸的责任。如何保证电梯安全正确的运行,是每一个物业电梯维修员的工作职责。作为物业电梯维修员,在日常工作中除了对电梯进行及时的保养维护,定期的更换各种易损件常用件和每天的清洁之外,还要能确保在电梯出现故障时,能快速地查明故障的原因,正确地处理故障,是保证电梯正常运行的重要保证,能排除电梯故障的技能是每位电梯维修员的必须具备的重要因素。其重要性主要表现在以下两个方面:
一是由于电梯的长时间故障,给企业的生产效率带来众多的负面影响,造成一定的经济损失,二是由于电梯故障出现的多样化,同时也向电梯维修工作人员排除故障的知识面提出了较高的要求,在实际工作中,它要求电梯维修人员能根据不同的故障,视具体情况而定,没有一个固定的一成不变的维修模式,在电梯遇到故障时,能准确迅速地查明故障的原因,正确地处理故障是保证设备运行的重中之重,这对于提高劳动生产效率、减少经济损失都具有重要的意义。
作为电梯维修人员怎样才能准确地解决电梯出现的问题呢?要彻底排除故障,知道故障产生的原因,迅速地查明故障的原因是必须的,除了在平时维修电梯的过程中不断的积累经验以外,能从理论上分析解释产生故障的原因是更加重要的,只有这样才能用自己的头脑灵活地解决各种各样的故障,避免出现重复故障,要找到真原因不仅要求电梯维修人员做到心思细腻,还要求维修人员做到不盲目地处理问题,凡事多问个为什么?
笔者管理的办公楼中有一部电梯,在运行中总是传出一种吱吱的噪声,维修人员带着维修工具和安全设施赶到故障电梯的地方,赶到现场后,在确认电梯安全保护设施有效,不会对乘客造成伤害后,就开始对电梯进行检查。奇怪的是,维修人员检查电梯时,噪声不响了,又上下运行也几次,还是没有动静,就这样查了几个小时也一无所获。本想就这样放弃,但维修人员确不甘心,为什么来了后就不响了呢?经过仔细分析后,应该和速度有一定的关系,就这样维修人员就在正常状态下运行了一会儿电梯,感觉到了吱吱的声音传了出来,显然声音是由底坑传出来的,可底坑里并没有什么能产生噪声呀!难到会是涨绳轮,维修人员又下底坑检查了涨绳轮,从表面是看涨绳轮一切正常,轴承也已经润滑保养过了,再次运行后还是有噪声,没办法,维修人员把涨绳轮轴承再次清洁一遍后,才发现润滑的不够完整,在一个不太注意的加油孔后没有加油,维修人员暗自庆幸刚开始时的没有放弃,同时也明白了润滑清洁对电梯也有相当的重要性,没有细心的检查就不会不佳好的工作成绩。
当然电梯并非如此简单,在遇到电器故障就要求维修人员工具有非凡的专业理论基础,大部分电器故障,都必须依靠专业理论知识才能真正解决故障,电梯维修人员比其它工种更讲究理论性,有时候没有理论的指导,很多工作都将无法进行。遇到故障时,往往动脑的时间远远多过动手的时间,一旦找到故障的原因,修复也是很简单的,例如有一次电梯在一次开门之后就不再运行了,现场检查发现各处输入电压都有正常,继电器吸合正常,这是什么原因呢!维修人员就把电梯原理图从前查到后,逐个对照图纸检查没有发现问题,怎么说这个问题应该和电有关系吧,维修人员又对关门的继电器检查起来,可是继电器接触点都完好,再仔细检查继电器电压,发现电压时高时低,维修人员就感到有点怪了,可能问题就出在这里吧,要不就是接点的问题,从线圈上面查一切正常,肯定是下面的线圈了,维修人员拆开一查,罗丝接线栓松了一点,造成了接触不佳,像这种时好时坏的故障处理起来就需要细心分析了,当然了解各电器元件在电梯设备里的具体位置及线路的布局,实现电梯原理图,和实物相结合的一一对应,是能够提高故障排除速度的基础。
知道了电梯的理论基础,掌握了设备的工作原理,为排除故障做了充分的准备,还需要一定的测试工具和方法,*通常用的是万用表,用万用表的电阻档来测量导线、接触器、继电器的线圈、接点、电阻等的通断,来判断这些原件的好坏,(严禁带电测量)有时也用电压档来判断电路中的电压的大小,测量时应注意档位是否正确。
在遇到部分零件有故障,但不能确定或时好时坏时,一般情况就是用一个新的元件来替换原来的旧部件,有故障是否消失,在已知故障的条件下,有时电梯停在不太利于检查修理的地方,这种情形下,可以对设备一点线路短接,应该确保此短接不会出现短路和造成危害,有些故障出现得比较频繁,特征又明显的情况下,可以直接去检查一般是电梯门比较容易出现这种故障,对于在一片电路中出现故障的点是能通过逐步排除法,来逐点分析了。
虽然电梯故障的维修没有固定的模式,但在一些特殊情况下还是有一定的规律的,首先应充分了解电梯发生故障时的情况,详细询问操作者通过看、听、闻、等,检查是否有破裂、杂音、异味、烫手等特殊现象。
在排除故障的过程中要遵循一定的原则,具体是先思考、后动手,通过现象看本质,多看、多想、多分析,正确的思维可以起到事半功倍的效果,杜绝一遇到故障就不知怎么办,拿起表就量,要养成良好的分析习惯,做到每次测量均要有个明确的目标,就是问自己为什么要这么做,有什么结果。
总之,在高层建筑的物业管理中,正确的电梯维修保养除了保障电梯的正常运行之外,还可以延长电梯的使用时间,*大可能排除危险故障的发生率,对业主的生命及财产安全保驾护航。
 


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